SCI | Signatures Patrimoine
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La SCI, société civile immobilière, est une constitution de société entre 2 ou plusieurs personnes qui permet d’acheter et gérer un bien immobilier afin d’en tirer profit.

 

La constitution d’une SCI représente des multiples avantages notamment quant à la transmission d’un immeuble. La création d’une SCI permet de transmettre tout en gardant son contrôle puisque le gérant peut conserver son statut au fil du temps et ses pouvoirs sont librement déterminées par les associés qui disposent du droit de vote et dont l’entrée est contrôlée par des clauses d’agrément (aménagement du droit de vote en cas de démembrement). Quant à la transmission progressive, la SCI accorde le droit de disposer de parts sociales et de consentir une donation-partage de ces parts.

 

La SCI permet de pallier les inconvénients de l’indivision tels que le consentement unanime pour gérer et administrer le bien puisqu’elle applique une prise de décision de l’assemblé générale à majorité qualifiée. De plus, chaque associé possède des parts sociales qui peuvent être cédées dans les buts de faciliter le lien entre les héritiers et le bien ainsi que d’éviter qu’un associé renonce au bien et force la vente de ce dernier à tout moment.

 

Ce type de société est aussi très intéressant car il isole les immeubles du patrimoine professionnel. Les immeubles des créanciers professionnels sont préservés et toute cession d’entreprise s’effectué à moindre prix de cession puisque l’actif social ne comprend pas l’immeuble.

 

La constitution d’une SCI est particulièrement intéressante pour les professionnels libéraux qui généralement rencontrent des difficultés lors de la transmission de leur affaire. La SCI leur permet d’alléger le prix de cession de leur cabinet. C’est aussi une stratégie patrimoniale d’autant plus intéressante à long terme. Elle permet à ces professionnels de continuer à percevoir des revenus complémentaires même après l’arrêt de leur activité. En effet, un professionnel libéral perçoit un loyer soumis à l’IR dont il conserve le bénéfice après la vente de ce dernier. C’est l’acheteur qui est en charge de payer le loyer nécessaire à l’exercice de la profession.

 

Dans le cas d’un chef d’entreprise, il peut acquérir le local dans lequel il exploite son activité dans le cadre d’une SCI. En cas de revente, si le chef d’entreprise souhaite garder l’immeuble dans l’actif du bilan, il risque alors le refus de reprise par le nouvel acquéreur de fonds et des murs à la fois, à cause de la valorisation élevée. Sinon, le chef d’entreprise peut garder l’immeuble dans le but de le sortir du bilan et de le louer. Cependant, la sortie du bilan de l’immeuble risque de générer une taxation sur les plus-values très élevées. Pour éviter ces inconvénients, les chefs d’entreprises ont tendance à acquérir les immeubles dans le cadre d’une SCI constitue des membres de leurs familles.

 

Sans oublier l’aspect de l’optimisation fiscale, puisque pour les contribuables imposées dans les tranches supérieures du barème de l’IR, la SCI permet d’opter pour l’IS. Ainsi, les bénéfices réalisés au nom de la SCI sont imposés à des différents taux d’IS selon la valeur du bénéfice : 15% pour les premiers 38 120€, puis 28% jusqu’à 75 000€ et enfin 33,33% pour tout surplus. Aucune imposition directe n’est faite au nom des associés.

 

 

Financement de SCI

 

La SCI offre un choix en matière de financement. Dans le cas de la souscription d’un emprunt, celle ci peut être effectuée soit directement par la société soit personnellement dans le but d’incorporer l’emprunt dans la société par la suite.

 

Le financement au capital fort et entièrement libéré à la constitution de la société, représente des nombreux avantages tels que la déductibilité des intérêts ou encore la possibilité d’intégrer les frais de travaux dans le capital. Il est aussi possible de donner la caution hypothécaire pour garantir l’emprunt ce qui simplifié les démarches pour les associés. L’avantage le plus important d’un capital fort reste l’éviction de la création d’un compte courant en achetant le bien et en empruntant en personne et non en société afin d’incorporer l’emprunt par la suite dans la SCI. La seule limite qui se pose à ce modèle de financement est la taxation sur nominal des parts des cessions qu’elles soient à titre onéreux ou gratuit.

 

D’autre part, il est aussi possible de libérer le capital fort progressivement, avec l’avantage de la liberté de décision quant à la libération du capital et sa composition (compensation avec les comptes courants d’associés) mais cette libération progressive implique des nombreuses complications et limites par rapport aux avantages d’un capital libéré entièrement. La déductibilité des intérêts peut être remise en cause et des complications peuvent apparaître quant aux cessions, liquidation de la société, conditions de démembrement ou encore la mise en œuvre de l’exigibilité du capital.

 

Enfin, il est aussi possible de disposer d’un capital faible qui sera alors financé par les comptes courants* afin de transférer la plus-value sans imposition. De plus les descendants peuvent participer au capital soit lors de la souscription soit par donation-partage des titres. Cependant, les comptes courant sont imposés à l’ISF et leurs successions est taxable.